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Remploi immobilier : 6 erreurs qui coûtent cher
Remploi immobilier : ce que dit la loi Le remploi immobilier permet de différer l’impôt sur le gain immobilier quand vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le produit dans un nouveau logement en Suisse, qui servira au même usage. La règle vient de l’article 12, alinéa 3, lettre e de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs (LHID). Ce n’est pas une exonération : l’impôt est reporté, et seulement dans certaines limites. Beaucoup de vendeurs découvrent ces limites trop tard, souvent après avoir signé leur nouvel achat. Voici six erreurs à écarter avant la mise en vente. Erreur n° 1 : croire que l’impôt disparaît L’impôt est différé, pas annulé. À Genève, il devient exigible à la vente du logement de remplacement (art. 85 de la loi générale sur les contributions publiques, LCP). Le canton précise que vous paierez alors l’impôt différé et celui de la nouvelle vente. Erreur n° 2 : penser qu’il faut tout réinvestir Un réinvestissement partiel donne droit à un report partiel. Le Tribunal fédéral a fixé une règle valable pour tous les cantons (ATF 130 II 202) : le report n’est accordé que si, et dans la mesure où, le montant réinvesti dépasse les dépenses d’investissement de l’ancien logement. L’article 85 LCP reprend cette logique. Exemple fictif à Vernier, simplifié (sans frais ni travaux) : un couple a acheté sa villa CHF 900’000 en 2014 et la vend CHF 1’400’000 en 2026. Le gain atteint CHF 500’000. Après 12 ans de propriété, le taux genevois est de 10 % (art. 84 LCP), soit CHF 50’000 d’impôt sans remploi. • Nouveau logement à CHF 1’400’000 : tout le gain est différé, aucun impôt immédiat. • Nouveau logement à CHF 1’200’000 : CHF 300’000 sont réinvestis au-delà des CHF 900’000 d’origine et différés. Les CHF 200’000 restants sont imposés : CHF 20’000. • Nouveau logement à CHF 850’000 : le prix reste sous la valeur d’acquisition, il n’y a aucun report : CHF 50’000. Le seuil à retenir est donc votre ancien prix d’achat, et non votre prix de vente. Les ménages qui réduisent leur surface sont les premiers concernés. Erreur n° 3 : laisser passer le délai La LHID parle d’un « délai approprié » et laisse les cantons le préciser. Genève accepte au plus 5 ans entre les deux opérations. Un arrêt du Tribunal fédéral de 2012 (ATF 138 II 105) mentionne deux ans à Neuchâtel et refuse le report à un propriétaire qui avait attendu des années pour vendre une maison qu’il n’habitait plus. Faites confirmer le délai par l’administration fiscale de votre canton.
Erreur n° 4 : racheter un chalet ou un bien à louer La loi vise l’habitation ayant durablement et exclusivement servi au propre usage du vendeur, remplacée par une habitation en Suisse servant au même usage. Une résidence de vacances ou un logement acheté à l’étranger ne remplissent pas cette condition. Le Tribunal fédéral n’exige pas de durée minimale de détention (ATF 143 II 233). L’usage reste en revanche déterminant, y compris après l’achat : à Genève, dès que le logement de remplacement n’est plus votre résidence principale, par exemple s’il est mis en location, l’impôt différé devient dû. Erreur n° 5 : compter sur l’ancien canton Vous pouvez vendre à Genève et racheter dans le canton de Vaud, ou l’inverse : le bien de remplacement doit simplement se trouver en Suisse. Quand le gain différé est finalement réalisé, le canton de départ a perdu sa compétence, et c’est le canton du dernier logement qui impose. Le Tribunal fédéral l’a confirmé dans l’ATF 143 II 694, même en cas de revente rapide, sous réserve d’un abus de droit. Ce point peut changer le calcul à long terme, car les barèmes diffèrent d’un canton à l’autre. Il mérite une simulation avant de choisir où racheter. Erreur n° 6 : attendre un report automatique Il faut le demander. À Genève, la demande passe par le formulaire en ligne de déclaration de vente. Si vous avez déjà payé l’impôt et rachetez moins de 5 ans après la vente, le canton indique que vous pouvez demander le remboursement par une demande de révision, dans les délais légaux. Notre lecture chez Palmer Le remploi se prépare en même temps que le prix de vente. Avant de fixer une stratégie, nous conseillons de réunir trois chiffres : votre valeur d’acquisition, le prix de vente réaliste et le budget du prochain logement. Ils indiquent tout de suite quelle part de l’impôt sera reportée et quel montant il faudra garder disponible pour le fisc. Avant de signer 1. Retrouvez l’acte d’achat et les factures de travaux à plus-value. 2. Faites estimer le bien : notre estimation en ligne est gratuite, et une estimation sur place affine le résultat. 3. Demandez à un fiscaliste ou à un notaire de calculer le report selon votre canton. 4. Vérifiez le délai cantonal et la date prévue du nouvel achat. 5. Si le bien de remplacement n’est pas encore trouvé, regardez aussi nos biens off-market. Cet article donne une information générale et ne remplace pas un conseil fiscal. Sources : LHID art. 12 al. 3 let. e (fedlex, version en vigueur) ; LCP Genève art. 84 et 85 (silgeneve) ; ge.ch, « Bénéficier du remploi » (mise à jour du 21 avril 2026) ; Tribunal fédéral, ATF 130 II 202, 138 II 105, 143 II 233 et 143 II 694.