Usufruit ou droit d’habitation : que choisir ?

Deux façons de rester chez soi L’usufruit vous laisse utiliser le bien, le louer et en payer les charges courantes, intérêts hypothécaires compris. Le droit d’habitation vous laisse seulement y vivre, et coûte beaucoup moins à son titulaire. Pour transmettre votre maison à vos enfants tout en y restant, deux questions tranchent donc le choix : pourriez-vous avoir besoin de louer le bien un jour, et qui doit payer l’hypothèque ? Dans les deux cas, vous cédez la propriété et gardez un droit inscrit au registre foncier, qui s’éteint à votre décès (art. 749 et 776 du Code civil, CC). Le transfert de propriété et la constitution du droit passent par un acte authentique, donc par un notaire (art. 657 et 732 CC). Option A : l’usufruit L’usufruit donne un droit de jouissance complet sur la chose (art. 745 CC). Vous gardez la possession, l’usage, la jouissance et la gestion du bien (art. 755 CC). Ce qu’il permet • habiter le bien, ou le mettre en location et encaisser les loyers ; • transférer l’exercice du droit à un tiers, sauf s’il est éminemment personnel (art. 758 CC) ; • rester en place même si vos enfants vendent : l’usufruit suit le bien. Ce qu’il coûte • l’entretien ordinaire et les dépenses d’exploitation ; • les intérêts des dettes qui grèvent le bien, les impôts et les redevances (art. 764 et 765 CC). Les travaux plus importants ne sont en principe pas pour vous : vous en avisez le propriétaire et vous les laissez faire (art. 764 al. 2 CC). Sur le plan fiscal, rien ne change Vous continuez à déclarer la valeur locative comme revenu (art. 21 de la loi sur l’impôt fédéral direct, LIFD) et le bien comme fortune (art. 13 al. 2 de la loi sur l’harmonisation des impôts directs, LHID). En contrepartie, vous déduisez les intérêts et les frais d’entretien. Pour qui ? Des parents qui ont les revenus pour assumer les charges, et qui veulent garder une porte de sortie : louer le bien s’ils partent vivre ailleurs. Option B : le droit d’habitation Le droit d’habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d’en occuper une partie (art. 776 CC). Il est incessible et ne passe pas aux héritiers. Vous pouvez y loger votre famille et les personnes de votre ménage (art. 777 CC). Ce qu’il coûte Si vous avez la jouissance exclusive du logement, vous prenez en charge les réparations ordinaires d’entretien (art. 778 CC). PostFinance les décrit comme de petites réparations. Hypothèque, rénovations et assurances reviennent aux nouveaux propriétaires. L’eau, l’électricité et le chauffage restent souvent à votre charge, par convention.

Droit d’habitation : ce qu’il ne permet pas Pas de location ni de sous-location sans l’accord des propriétaires. Si vous quittez le logement, vous n’en tirez donc aucun revenu. Sur le plan fiscal Vous déclarez toujours la valeur locative et déduisez vos frais d’entretien. Ce sont vos enfants qui déclarent le bien dans leur fortune. Pour qui ? Des parents qui veulent sécuriser leur logement sans en porter le coût, avec des enfants capables d’assumer l’hypothèque et les gros travaux. Exemple fictif à Pully Prenons une maison estimée à CHF 2’000’000, avec une hypothèque de CHF 600’000 à 1,5 %. L’entretien courant se monte à CHF 6’000 par an, dont CHF 1’000 de petites réparations, et la toiture doit être refaite pour CHF 80’000. Tous ces chiffres sont des hypothèses. Avec l’usufruit • parents : CHF 9’000 d’intérêts + CHF 6’000 d’entretien, soit CHF 15’000 par an ; • enfants : la toiture, CHF 80’000. Avec le droit d’habitation • parents : CHF 1’000 par an ; • enfants : CHF 9’000 d’intérêts + CHF 5’000 d’entretien, soit CHF 14’000 par an, plus la toiture. L’écart annuel de CHF 14’000 change la discussion en famille. Il se règle aussi par contrat : l’acte peut répartir les charges autrement, à faire préciser par le notaire. Notre lecture chez Palmer Un point à regarder tôt : la revente. Vos enfants peuvent vendre le bien, mais l’acheteur reprend le droit qui le grève : il n’y habitera pas tant que vous êtes là. Le droit d’habitation réduit lui aussi nettement la valeur du bien. Si une vente est envisageable à moyen terme, demandez une estimation sur place qui donne deux chiffres, bien libre et bien grevé, avant de signer. Avant de signer 1. Parlez à votre banque : qui reste débiteur, et le nouveau schéma lui convient-il ? Une fois le bien cédé, vous ne pourrez plus augmenter l’hypothèque. 2. Faites calculer les droits de donation : ils dépendent du canton et du lien de parenté. 3. Faites le point sur le gain immobilier : l’impôt est différé en cas de donation ou d’avancement d’hoirie (art. 12 al. 3 LHID), il n’est pas effacé. 4. Vérifiez l’égalité entre héritiers avec le notaire, surtout si un seul enfant reprend le bien. 5. En PPE, réglez le droit de vote : à défaut d’entente, l’usufruitier vote sur l’administration, sauf pour les travaux seulement utiles ou d’embellissement (art. 712o CC). 6. Regardez la date de 2029 : la valeur locative disparaît le 1er janvier 2029, ce qui modifiera le calcul fiscal ci-dessus. Sources : Code civil suisse, art. 657, 712o, 732, 745 à 778 ; LIFD, art. 21 ; LHID, art. 12 et 13 (Fedlex, consultés le 5.11.2026) ; PostFinance, « Continuer à vivre chez soi grâce à l’usufruit et au droit d’habitation » (6.12.2023) ; Canton de Genève, abolition de la valeur locative au 1er janvier 2029 (7.4.2026).

Tags: