LDTR : vendre un appartement loué à Genève

LDTR et appartement loué : la réponse courte À Genève, vendre un appartement jusqu’alors loué reste soumis à l’autorisation du département, en vertu de l’article 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Le 27 septembre 2026, les Genevois ont refusé la loi 13025, qui devait faciliter l’achat de leur logement par les locataires : selon l’ATS, le non l’a emporté à 63,52 %, avec une participation de 44,25 % selon le canton. Concrètement, le droit en vigueur avant le vote continue de s’appliquer. Voici cinq idées reçues fréquentes, et ce que dit réellement le texte. Idée reçue n° 1 : « Après le vote, les règles se sont durcies » Faux. Le scrutin portait sur un assouplissement ; son rejet maintient l’article 39 LDTR dans sa teneur actuelle. La règle de base : l’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en location, est soumise à autorisation lorsqu’il entre, par son loyer ou son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie. La loi vise toute forme d’aliénation : vente d’un lot de PPE, mais aussi cession d’actions ou de parts sociales qui donnent droit à l’appartement. Idée reçue n° 2 : « Un appartement loué ne peut jamais être vendu » Faux. Selon l’article 39 alinéa 4, le département autorise la vente si l’appartement : • a été soumis dès sa construction à la propriété par étages ou à une forme analogue (sous réserve du régime des zones de développement) ; • était, le 30 mars 1985, soumis à la PPE et avait déjà été cédé de manière individualisée ; • n’a jamais été loué ; • a déjà fait l’objet, une fois au moins, d’une autorisation d’aliéner selon la LDTR. Hors de ces cas, le département refuse lorsqu’un intérêt public prépondérant s’y oppose : le maintien de l’affectation locative des appartements en période de pénurie.

Idée reçue n° 3 : « Si mon locataire veut acheter, l’affaire est réglée » Pas si simple. Le souhait du locataire d’acquérir son logement n’est présumé l’emporter sur l’intérêt public que s’il l’occupe effectivement depuis 3 ans au moins et si 60 % des locataires en place acceptent formellement l’acquisition. Les locataires restants doivent en outre obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter ou de partir. C’est ce verrou des 60 % que la loi 13025 voulait remplacer. Il reste donc en vigueur. Idée reçue n° 4 : « Une autorisation couvre tout l’immeuble » Faux. L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. La vente en bloc de plusieurs appartements en PPE jusqu’alors loués n’est possible que pour des motifs d’assainissement financier, et l’acquéreur ne peut ensuite les revendre que sous la même forme, sauf nouvelle autorisation individuelle. Idée reçue n° 5 : « La vente fera partir le locataire » Faux. Selon l’article 261 du Code des obligations, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété. Le nouveau propriétaire ne peut résilier un bail d’habitation, pour le prochain terme légal, que s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches. Le département peut aussi assortir l’autorisation de conditions sur le relogement du locataire (art. 39 al. 5 LDTR). Notre lecture chez Palmer Pour un appartement loué à Genève, la question juridique précède celle du prix. Avant une mise en vente, nous retraçons avec le propriétaire l’historique du lot : date de constitution de la PPE, première vente individualisée, périodes de location, autorisations antérieures. Ces éléments décident si la vente est libre, soumise à autorisation ou difficile à obtenir. Ils pèsent aussi sur la valeur, car un appartement vendu occupé ne s’adresse pas aux mêmes acheteurs qu’un logement libre. Notre estimation sur place intègre ce paramètre, et notre service de mise en vente prépare le dossier avant la première visite. Sources : silgeneve.ch (LDTR, rsGE L 5 20, art. 39) ; fedlex.admin.ch (Code des obligations, art. 261) ; ge.ch (votation cantonale du 27 septembre 2026) ; ATS, via Radio Lac (27.09.2026).

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