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Garantie des défauts : vendre un bien en 2026
Garantie des défauts : ce qui change en 2026 Garantie des défauts : depuis le 1er janvier 2026, l’acheteur d’un immeuble dispose de 60 jours pour signaler un défaut au vendeur. La révision du Code des obligations (CO) sur les défauts de construction, adoptée par le Parlement le 20 décembre 2024, renforce aussi les droits de l’acheteur d’une construction récente. Pour vous, vendeur, la clause d’exclusion de garantie reste possible, mais son terrain se rétrécit. Le principe de base ne bouge pas Selon l’art. 197 CO, le vendeur garantit l’acheteur contre les défauts qui suppriment ou diminuent notablement la valeur ou l’utilité du bien, ainsi que contre l’absence des qualités promises. Il en répond même s’il ignorait ces défauts. En pratique, de nombreux actes de vente excluent cette garantie par une clause de vente « en l’état ». Cette exclusion est toutefois nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé un défaut à l’acheteur (art. 199 CO). Les trois nouveautés à connaître 1. Un délai d’avis de 60 jours. Le nouvel art. 219a al. 1 CO laisse 60 jours à l’acheteur pour signaler les défauts. Pour un défaut qu’il ne pouvait pas découvrir lors des vérifications usuelles, les 60 jours courent dès sa découverte. Toute convention qui impose un délai plus court est nulle. 2. Une prescription verrouillée. L’action en garantie se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Ce délai ne peut plus être modifié au détriment de l’acheteur (art. 219a al. 3 CO). 3. Un droit à la réparation pour le neuf. Si le bien comprend une construction encore à ériger, ou érigée moins de deux ans avant la vente, l’acheteur peut exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais (art. 219a al. 2 CO). Ce droit est soumis aux règles du contrat d’entreprise, qui déclarent nulle toute clause convenue à l’avance restreignant ou excluant la réparation des défauts d’une construction (art. 368 al. 2bis CO).
Êtes-vous concerné ? • Vous vendez un appartement ou une maison construits il y a plus de deux ans : la clause d’exclusion de garantie reste valable, sauf dissimulation frauduleuse. Si la garantie n’est pas exclue, ou seulement en partie, les nouveaux délais de 60 jours et de cinq ans s’appliquent. • Vous vendez une construction achevée depuis moins de deux ans, ou un bien sur plan : l’acheteur peut exiger la réparation des défauts à vos frais, et une clause qui écarte ce droit à l’avance serait nulle. Exemple fictif à Founex Une villa achevée en juin 2025 est vendue en mars 2026, avec une clause « en l’état ». En septembre 2026, l’acheteur découvre une infiltration au sous-sol, invisible lors de la visite. Il a 60 jours dès la découverte pour la signaler. La villa ayant été construite moins de deux ans avant la vente, il peut exiger la réparation à la charge du vendeur. Ce dernier pourra, de son côté, se retourner contre les entreprises qui ont construit, selon ses propres contrats. Notre lecture chez Palmer La garantie se prépare avant la mise en vente, pas au moment de relire l’acte. Concrètement : • rassemblez factures, garanties d’entreprises, rapports d’expertise et procès-verbaux de réception ; • listez par écrit les défauts que vous connaissez et remettez cette liste à l’acheteur avant la signature ; • pour une construction récente, conservez les contrats d’entreprise : ce sont vos recours ; • relisez avec le notaire la clause de garantie, qui doit tenir compte du nouvel art. 219a CO ; • pour un acte signé avant 2026, faites vérifier par le notaire le régime applicable. Un défaut annoncé avant la signature se discute dans le prix. Découvert après, il ouvre un litige. Une estimation sur place permet de chiffrer l’impact d’un défaut connu avant de fixer votre prix de vente. Sources : Code des obligations, art. 197, 199, 219a et 368 (fedlex.admin.ch, version en vigueur, consultée le 1er novembre 2026) ; loi fédérale du 20 décembre 2024 (Défauts de construction), RO 2025 270.