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Impôt gain immobilier Vaud : le calcul en 2026
L’essentiel Dans le canton de Vaud, l’impôt sur le gain immobilier dépend uniquement de la durée de possession : 30 % si vous revendez dans l’année, 7 % dès 24 ans. Les années pendant lesquelles vous avez habité le bien comptent double. Calculer ce taux et réunir vos justificatifs avant de fixer le prix change souvent le montant net de la vente. Qu’est-ce que l’impôt sur le gain immobilier ? C’est un impôt cantonal qui frappe le bénéfice réalisé lors de la vente d’un immeuble : le prix de vente, moins le prix d’acquisition et les impenses (frais d’achat, frais de vente, travaux à plus-value). Dans le canton de Vaud, il est réglé par la loi du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI, BLV 642.11). Le taux est le même dans tout le canton : votre commune ne le modifie pas. Quel est le barème vaudois en 2026 ? Selon l’article 72 LI, dans sa version en vigueur depuis le 1er mai 2026, le taux baisse avec les années de possession : • jusqu’à 1 an : 30 % • de 1 à 2 ans : 27 %, de 2 à 3 ans : 24 % • de 3 à 4 ans : 22 %, de 4 à 5 ans : 20 % • de 5 à 6 ans : 18 %, de 6 à 7 ans : 17 %, de 7 à 8 ans : 16 % • de 8 à 10 ans : 15 %, puis un point de moins tous les deux ans (14 % de 10 à 12 ans, 13 % de 12 à 14 ans, etc.) • dès 24 ans : 7 % La durée se calcule à partir de la date de l’acte qui vous a transféré l’immeuble au registre foncier (art. 67 LI). Aucun impôt n’est perçu si le total de vos gains de l’année fiscale est inférieur à CHF 5’000 (art. 62 LI). Pourquoi les années d’habitation comptent-elles double ? L’article 72, alinéa 4 LI le prévoit expressément : « les années d’occupation prouvées par le contribuable comptent double ». Un propriétaire qui a vécu 12 ans dans sa maison bénéficie donc déjà du taux plancher de 7 %, comme s’il l’avait détenue 24 ans. Encore faut-il le prouver : attestations de domicile, déclarations d’impôt, factures adressées au bien.
Exemple chiffré : un appartement à Lausanne Cas fictif, simplifié, pour illustrer le mécanisme. Achat en 2014 pour CHF 900’000, revente en 2026 pour CHF 1’250’000. Impenses justifiées : CHF 100’000 (droits de mutation et frais d’acte à l’achat, courtage de vente, création d’une véranda). Gain imposable : CHF 250’000. 1. Le vendeur y a habité 12 ans : durée retenue de 24 ans, taux de 7 %, impôt de CHF 17’500. 2. Le bien a été loué pendant ces 12 ans : taux de 13 %, impôt de CHF 32’500. La même vente coûte ainsi CHF 15’000 de plus selon l’usage du logement. Que peut-on déduire du gain ? L’article 70 LI admet les dépenses établies : droits de mutation, frais d’actes, commissions de courtage à l’achat et à la vente, travaux à plus-value, rachat de servitudes, taxes d’équipement ou de plus-value. En revanche, l’entretien déjà déduit de vos revenus ne compte pas une seconde fois. Pour un bien acheté il y a longtemps, vous pouvez invoquer l’estimation fiscale à la place du prix payé si elle a été notifiée après l’achat et qu’elle est en vigueur depuis au moins dix ans (art. 67 LI). Le remploi permet-il de différer l’impôt ? Oui. Si vous vendez votre résidence principale et réinvestissez le produit, dans un délai approprié, dans un logement en Suisse servant au même usage, l’imposition est différée (art. 65, let. f LI). La part non réinvestie reste imposable. Notre checklist avant de signer 1. Retrouver l’acte d’achat et sa date d’inscription au registre foncier. 2. Classer les factures de travaux à plus-value. 3. Rassembler les preuves des années d’occupation. 4. Décider si vous rachetez un logement (remploi). 5. Faire estimer le prix de vente de façon réaliste. Notre conseil Le taux ne doit pas dicter seul le calendrier. Vendre à 11 ans d’occupation plutôt qu’à 12 fait passer le taux de 8 % à 7 % : sur un gain de CHF 250’000, l’écart est de CHF 2’500. Attendre quelques mois peut valoir la peine, ou coûter davantage si le marché ralentit. Notre estimation en ligne gratuite ou notre estimation sur place vous donne une base fiable pour trancher. FAQ Le taux varie-t-il selon la commune ? Non, le barème de l’article 72 LI s’applique dans tout le canton. Les années de location comptent-elles double ? Non, seules les années d’occupation par le propriétaire. Un petit gain est-il imposé ? Pas si le total des gains de l’année est inférieur à CHF 5’000. Sources : loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux (LI, BLV 642.11), art. 62, 65, 67, 70 et 72, version du 1er mai 2026 ; Administration fédérale des contributions, « L’imposition des gains immobiliers », 2024.