Valeur locative 2029 : vendre, garder, rénover ?

La fin de la valeur locative a désormais une date C’est officiel : la valeur locative disparaîtra le 1er janvier 2029. Le peuple et les cantons ont accepté sa suppression le 28 septembre 2025, à 57,7 % des voix, et le Conseil fédéral a fixé la date d’entrée en vigueur le 1er avril 2026. Pour les propriétaires de Suisse romande, les trois années qui viennent ne sont pas une simple attente : c’est une fenêtre pour prendre les bonnes décisions avant que la fiscalité du logement ne change en profondeur. Ce qui change au 1er janvier 2029 Jusqu’à fin 2028, rien ne bouge : vous déclarez toujours la valeur locative comme un revenu et vous déduisez vos intérêts hypothécaires, vos frais d’entretien et vos travaux d’économie d’énergie. Dès la période fiscale 2029 : • la valeur locative n’est plus imposée, pour la résidence principale comme pour une résidence secondaire occupée par son propriétaire ; • les frais d’entretien ne sont plus déductibles, sauf pour les biens loués ; • les intérêts passifs ne sont plus déductibles qu’en proportion de la part des biens loués dans votre fortune ; • les primo-accédants gardent une déduction limitée de leurs intérêts : au maximum CHF 10’000 pour un couple et CHF 5’000 pour une personne seule la première année, puis un montant dégressif sur dix ans ; • les travaux d’économie d’énergie ne sont plus déductibles de l’impôt fédéral direct, les cantons pouvant maintenir cette déduction pour une durée limitée ; • les cantons peuvent créer un impôt spécial sur les résidences secondaires. En clair, la réforme profite surtout aux propriétaires peu endettés dont le bien est en bon état. Elle pèse davantage sur ceux qui ont une hypothèque élevée ou des travaux importants devant eux. Des travaux à prévoir ? Fin 2028 est une date butoir Les frais d’entretien engagés jusqu’à fin 2028 (toiture, façade, salle de bains, cuisine, remplacement d’installations) restent déductibles de votre revenu imposable. Les mêmes travaux réalisés en 2029 ne le seront plus, sauf si le bien est loué. À titre d’illustration, pour CHF 80’000 de travaux et un taux marginal d’imposition de 35 %, la déduction représente environ CHF 28’000 d’impôts en moins. Deux réflexes s’imposent. Planifier dès maintenant, car les artisans seront vraisemblablement très sollicités en 2027 et 2028. Et, si possible, répartir les travaux sur plusieurs années fiscales pour atténuer la progressivité de l’impôt. Les règles varient d’un canton à l’autre : faites valider votre calendrier par votre fiduciaire avant de signer les devis.

Vendre, garder ou acheter : comment arbitrer d’ici 2029 Vous pensez vendre ? Pour un acheteur, un bien à rénover coûtera plus cher dès 2029, puisque ses travaux ne seront plus déductibles. UBS s’attend d’ailleurs à ce que l’écart de valeur entre biens modernes et biens anciens devienne plus visible. Si votre bien demande une rénovation lourde, deux stratégies tiennent la route : le vendre en l’état assez tôt, ou le rénover avant fin 2028 pour profiter de la déduction, puis vendre un bien remis à niveau. Un bien récent ou déjà rénové, lui, n’a aucune raison d’être vendu dans la précipitation. Vous achetez ? Les primo-accédants restent les mieux traités, et le financement reste favorable : la Banque nationale suisse a maintenu son taux directeur à 0 % le 24 septembre 2026. Budgétez toutefois l’entretien de façon réaliste, puisqu’il ne sera plus compensé fiscalement : comptez environ 1 % de la valeur du bien par an. Et sans déduction des intérêts, garder une hypothèque élevée perd l’essentiel de son intérêt fiscal : la question de l’amortissement mérite d’être reposée. Vous avez un chalet ou un appartement de vacances ? La valeur locative disparaît aussi pour les résidences secondaires, mais chaque canton pourra introduire un impôt spécial dont il fixera lui-même le montant. Les cantons alpins, dont le Valais, ont vivement critiqué ce nouvel impôt. À Crans-Montana, à Verbier ou dans les Alpes vaudoises, suivez de près ce que décidera votre canton avant d’arbitrer. Notre lecture chez Palmer Properties La suppression de la valeur locative n’est pas, à elle seule, une raison de vendre ou d’acheter. Elle change en revanche le calcul pour un profil précis : les propriétaires de biens anciens ou fortement endettés. Nous conseillons de faire le point dès maintenant autour de trois questions : 1. Quels travaux votre bien demandera-t-il dans les cinq prochaines années ? 2. Combien de temps comptez-vous encore le garder ? 3. Que vaut-il aujourd’hui en l’état, et que vaudrait-il une fois rénové ? C’est la combinaison des trois réponses qui indique s’il vaut mieux rénover avant 2029, vendre en l’état ou simplement garder. Pour la troisième question, notre estimation en ligne gratuite donne une première évaluation immédiate, que nous affinons ensuite sur place. Et si la rénovation s’impose, nous vous accompagnons aussi sur ce volet. Questions fréquentes Mes travaux de 2028 seront-ils encore déductibles ? Oui. Les frais d’entretien restent déductibles jusqu’à fin 2028. Dès 2029, ils ne le sont plus pour un logement occupé par son propriétaire. Faut-il vendre avant 2029 ? Pas forcément. La réforme pénalise surtout les biens qui demandent des travaux importants ; pour un bien récent ou rénové, elle ne justifie pas de précipiter une vente. Sources : Conseil fédéral (communiqué du 1er avril 2026), Banque nationale suisse (24 septembre 2026), UBS.

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