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Révolution dans le calcul des loyers à Genève
Un changement historique dans l’évaluation des loyers Genevois Depuis plusieurs décennies, Genève appliquait une méthode spécifique pour calculer les loyers : le nombre de pièces était la principale référence pour déterminer la valeur locative d’un logement. Si cette approche avait l’avantage de la simplicité administrative, elle révélait progressivement ses limites dans un marché immobilier en tension permanente. Aujourd’hui, avec la motion M 2997A acceptée par le Grand Conseil, le canton s’engage sur une voie résolument moderne : utiliser les mètres carrés de surface nette de plancher comme critère central d’évaluation. Le contexte de cette réforme est crucial à comprendre. Le marché immobilier genevois souffre d’une pénurie structurelle de logements. La demande dépasse largement l’offre, ce qui exacerbe les prix et la difficulté pour de nombreuses familles de trouver un logement adapté à leur composition familiale et à leur situation financière. En calculant les loyers par pièce, des incohérences apparaissaient : un grand appartement pouvait être classé comme "3 pièces" et donc être sous-évalué par rapport à sa réelle valeur d’usage, tandis qu’un petit 3 pièces pouvait être surestimé. De plus, cette approche ne permettait pas d’encourager des constructions plus flexibles, mieux adaptées aux nouveaux modes de vie (espaces partagés, logements évolutifs, etc.). Le passage au calcul basé sur les mètres carrés vise à apporter une mesure plus juste, objective et conforme aux standards internationaux. À travers cette réforme, Genève entend moderniser son cadre juridique, faciliter la transparence du marché et stimuler une offre mieux alignée avec les besoins de la population. Un projet pilote, prévu par la motion, permettra d’analyser l’impact réel de cette transformation sur la qualité du bâti, l’adéquation des logements aux besoins des locataires et l’évolution des loyers. Il s’agit d’une évolution à la fois technique, sociale et politique, dont les implications seront suivies de près par tous les acteurs du marché immobilier genevois.
Enjeux, avantages et défis de la réforme du calcul des loyers L’adoption des mètres carrés comme base de calcul des loyers apporte plusieurs avantages majeurs. Premièrement, elle permet une objectivation du marché : un mètre carré est une unité universelle, vérifiable, et qui reflète fidèlement la réalité physique d’un bien immobilier. Ce changement permettra d’établir des comparaisons beaucoup plus fiables entre différents logements, et donc de renforcer la transparence entre bailleurs, locataires et autorités fiscales. Deuxièmement, cette réforme est favorable à une meilleure utilisation de l’espace : les grands logements, souvent sous-occupés par des ménages vieillissants ou réduits, pourraient ainsi être mieux valorisés et inciter à une mobilité résidentielle plus dynamique. À terme, cela pourrait fluidifier le marché et libérer des logements pour les familles qui en ont besoin. Cependant, ce changement n’est pas sans défis. Certains acteurs, notamment des associations de défense des locataires, craignent que cette évolution n’entraîne une augmentation mécanique des loyers, particulièrement pour les grands appartements. Il faudra donc veiller à accompagner cette réforme par des mesures d’encadrement, notamment pour éviter que les populations les plus vulnérables ne soient pénalisées. De plus, la mise en œuvre pratique soulève des questions techniques : comment mesurer précisément la surface nette de plancher ? Quels espaces seront inclus ou exclus (cuisines, salles de bain, balcons, etc.) ? Le projet pilote prévu par le Grand Conseil vise justement à expérimenter, affiner et répondre à ces interrogations avant une éventuelle généralisation. Cette transition marque aussi une opportunité architecturale : en libérant les contraintes liées à la stricte addition de pièces, les architectes pourront concevoir des logements plus innovants, mieux adaptés aux modes de vie actuels (espaces multifonctionnels, pièces évolutives, etc.). Elle s’inscrit enfin dans une réflexion plus large sur la durabilité : optimiser les surfaces, encourager une occupation plus rationnelle des logements, limiter l’étalement urbain. À terme, cette réforme pourrait bien changer en profondeur le visage du parc immobilier genevois.