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Lex Koller : vendre à un acheteur étranger
Lex Koller et vente : la réponse courte Oui, vous pouvez vendre à un acheteur étranger, mais tout dépend de son domicile, de son permis, de sa nationalité et de l’usage du bien. La lex Koller, ou LFAIE (loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger), ne vise pas le vendeur : elle soumet certains acheteurs à une autorisation cantonale. Sans celle-ci, la vente reste sans effet (art. 26 LFAIE). Voici sept idées reçues que nous passons au crible, selon le droit en vigueur au 3 novembre 2026. « Un acheteur étranger ne peut pas acheter en Suisse » : faux La loi vise les « personnes à l’étranger », et ce n’est pas la même chose (art. 5 LFAIE). Un ressortissant de l’UE ou de l’AELE domicilié légalement et effectivement en Suisse n’en fait pas partie, par exemple une Française établie à Genève avec une autorisation UE-AELE valable (art. 2 OAIE). Un ressortissant d’un autre État titulaire d’un permis C n’en fait pas partie non plus. « Avec un permis B hors UE, on ne peut rien acheter » : faux, à ce jour Un Américain ou une Canadienne qui a un permis B et son domicile effectif en Suisse peut acquérir sans autorisation le logement qui sera sa résidence principale (art. 2, al. 2, let. b, LFAIE). Le rapport explicatif de l’Office fédéral de la justice (OFJ) rappelle qu’en pratique, cela vaut pour une seule unité d’habitation. Un second bien ou un achat de placement relève d’un autre régime. « Un non-résident peut s’offrir un pied-à-terre à Genève » : faux, sauf cas particulier Pour un logement de vacances, l’acheteur domicilié hors de Suisse dépend d’un contingent cantonal et des lieux désignés par le canton (art. 9 LFAIE). L’annexe 1 de l’ordonnance (OAIE) attribue chaque année 175 autorisations à Vaud, 330 au Valais, 50 à Fribourg, 35 à Neuchâtel et 20 au Jura. Genève n’y figure pas. Autre limite qui compte pour une belle propriété : en règle générale, 200 m² de surface habitable nette et, hors PPE, 1’000 m² de terrain (art. 10 OAIE). Une grande villa sort donc vite du cadre.
« Un proche vivant à l’étranger doit aussi demander l’autorisation » : faux Sont exemptés les parents en ligne directe du vendeur, ascendants ou descendants, son conjoint ou partenaire enregistré, ainsi que l’acquéreur déjà copropriétaire du bien (art. 7 LFAIE). Vendre à votre fille domiciliée à Londres ne demande donc pas d’autorisation à ce titre. « Une société suisse échappe toujours à la loi » : faux Une société dont le siège est en Suisse est elle-même assujettie si des personnes à l’étranger y ont une position dominante (art. 5 et 6 LFAIE). Il en va de même pour un prête-nom qui achète pour leur compte. Pour une offre d’une société, regardez donc qui se trouve derrière. « Le vendeur n’a pas à s’en soucier » : faux La démarche incombe à l’acquéreur, mais le calendrier de votre vente en dépend. Si le registre foncier ne peut exclure l’assujettissement, il suspend l’inscription et donne 30 jours à l’acquéreur pour saisir l’autorité (art. 18 LFAIE). En cas de refus de l’autorisation, l’acte est nul (art. 26 LFAIE). Et si un bien a été acquis sur la base d’un acte nul, l’autorité peut agir en rétablissement de l’état antérieur (art. 27 LFAIE). « Le durcissement est déjà en vigueur » : faux Rien n’a encore changé dans la loi. Le Conseil fédéral a mis en consultation un avant-projet le 15 avril 2026, jusqu’au 15 juillet 2026. Il prévoit notamment : • une autorisation pour la résidence principale des ressortissants d’États tiers sans permis C, avec revente dans les deux ans si le logement n’est plus utilisé ainsi ; • un contingent national de logements de vacances réduit de 1’500 à 750 unités ; • la prise en compte dans ce contingent des ventes entre personnes à l’étranger. De son côté, le Conseil national a adopté le 22 septembre 2026 le point 1 de la motion 24.3961, qui demande un renforcement ; l’objet est maintenant en commission du Conseil des États. Exemple fictif à Cologny Deux offres pour une villa. La première vient d’un Américain avec permis B qui s’y installera : pas d’autorisation aujourd’hui. La seconde, un peu plus élevée, vient d’un Italien domicilié à Milan qui veut une résidence de vacances : pas de contingent à Genève. La meilleure offre n’est donc pas forcément la plus haute. Notre conseil Dès la première offre sérieuse, demandez quatre informations : nationalité, permis, domicile et usage prévu. En cas de doute, faites inscrire dans la promesse de vente que l’acheteur saisira l’autorité compétente sans délai pour faire constater qu’il n’est pas assujetti ou obtenir l’autorisation. Notre estimation sur place et notre service de mise en vente, y compris off-market, vous aident à comparer les offres. Sources : LFAIE (RS 211.412.41, état au 1er juillet 2023) ; OAIE (RS 211.412.411, état au 1er mars 2024) ; Conseil fédéral, communiqué du 15 avril 2026 ; OFJ, rapport explicatif du 15 avril 2026 ; Parlement suisse, objet 24.3961.